De complexe en langdurige processen rondom projecten, brengen risico’s met zich mee. Dit kan leiden tot tegenvallende resultaten, waardoor verliezen hoger uit kunnen vallen dan verwacht. Verliezen zijn afgedekt met voorzieningen. Wanneer door onvoorziene tegenvallers voorzieningen ontoereikend blijken, moet het gemeentelijk weerstandsvermogen toereikend zijn om aanvullende verliezen op te kunnen vangen. De risico’s bestaan uit algemene risico’s (prijs, planning en programma) en specifieke risico’s voor de projecten.
Bij de totstandkoming van de jaarrekening 2020, zijn begin 2021 nieuwe risicoanalyses opgesteld om het mogelijke effect van optredende risico’s in beeld te brengen. Dit zijn recente analyses en de uitkomsten hiervan vormen ook input voor de paragraaf weerstandsvermogen bij de begroting 2022. De ontwikkelingen in de loop van 2021 (tot en met augustus) geven geen aanleiding om voor wat betreft de begin 2021 opgestelde risicoanalyses grote wijzigingen te verwachten. De uitkomsten zijn ook gebruikt als input voor de begroting 2022.
Het effect van corona op de woningmarkt is tot nu toe beperkt gebleven en de economie lijkt zich vrij snel te herstellen. Bij een snel herstel van de economie kunnen de rente en inflatie toenemen. Mocht de rente weer gaan stijgen, dan kan dat een effect hebben op de stijging van de woningprijzen. Een eventuele toename op termijn van de hypotheekrente kan negatief uitwerken op de verkoopbaarheid en prijsontwikkeling van koopwoningen. Aan de andere kant blijft de rente in de grondexploitatieberekeningen de komende jaren laag (omdat de rentepercentages voor de langlopende leningen voor langere periodes vastliggen) en heeft een vertraging van verkopen daardoor minder effect op de grondexploitaties.
Doordat de grondprijzen van vrije kavels de afgelopen jaren relatief minder zijn gestegen dan de residuele grondwaarde, blijft er ruimte om de grondprijzen ook in mindere tijden te indexeren en afnemende grondwaardes op te kunnen vangen.
Beschrijving uitgevoerde risicoanalyses
Er is gekeken naar de algemene risico’s op de onderdelen prijs, vertraging en programma. In de risicoanalyse werd in het algemeen al rekening gehouden met scenario’s van een economische crisis waarbij de grondprijs op den duur afneemt, de verkopen vertragen en de jaarlijkse indexering van de grondprijs lager uitvalt. Gezien de opbouw van de leningenportefeuille is de komende jaren geen grote rentestijging voor de grondexploitaties te verwachten en zal door het effect van herfinancieringen de eerste jaren eerder sprake zijn van een rentedaling in de grondexploitatieberekeningen.
Aanvullend zijn meer project specifieke risico’s en ramingsonzekerheden per project in beeld gebracht en doorgekend met een Monte Carlo Analyse. Op basis van een ingeschatte kans van optreden is het mogelijk effect van alle gesignaleerde risico’s geschat en zijn verschillende combinaties van risico’s die zich voor kunnen doen doorgerekend. Dit leidt tot het volgende plaatje:
Risico’s die contractueel bij de ontwikkelende partij liggen zijn vanzelfsprekend niet meegenomen in de berekeningen. Voor de gezamenlijke grondexploitatie Geerpark (met Woonveste) zijn de algemene en project specifieke risico’s in bovenstaand overzicht voor de helft meegenomen aangezien gemeente en Woonveste het risico gezamenlijk dragen. Op langere termijn is een klein risico van rentestijging doorgerekend.
Risico’s van een wijziging in het woningbouwprogramma zijn over het algemeen niet meegenomen in de risicoberekeningen. Dit aangezien de financiële gevolgen van een ander woningbouwprogramma over het algemeen het effect is van bewuste beleidskeuzes. Bijvoorbeeld een lagere opbrengst bij meer sociale woningbouw of een keuze voor een ander programma is geen risico, maar het gevolg van beleidskeuzes.
Per saldo minimaal noodzakelijke weerstandscapaciteit voor grondexploitaties
Niet alle projectrisico’s zijn beïnvloedbaar. De opgestelde risicoprofielen geven echter wel inzicht of en op welke wijze het mogelijk is om de risico’s te beperken. Begin 2021 zijn de risico’s voor de jaarrekening 2020 geactualiseerd en net als in voorgaande jaren specifiek en expliciet per project uitgewerkt.
Risico’s doen zich niet allemaal tegelijkertijd voor. Rekening houdend met de kans van optreden is het effect met een Monte Carlo Analyse berekend op ongeveer € 12,7 miljoen. Voor dit bedrag is in de basis weerstandscapaciteit nodig om de risico’s op te kunnen vangen. Dit bedrag is verlaagd met € 4,4 miljoen, omdat tegenover een deel van de risico’s nog een positief geraamd projectresultaat wordt verwacht. Per saldo leidt dit tot een benodigde weerstandscapaciteit van € 8,3 miljoen voor wat betreft de grondexploitaties. Daarbij is al rekening gehouden met de verwachte kansen van optreden van de risico’s.
